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信阳市2022最新拆迁规划?2022硚口区拆迁规划

时间:2022-07-23 09:37:55 作者:作者:夷晓桐 浏览18111次

2022年,这三类房子将纳入“拆迁名单”

随着高楼越来越多,现在拆迁也逐渐被叫停,为了控制房价,国家明确宣布往后旧改代替棚改,那是不是以后拆迁户就没了?

其实也不是,拆迁会大大减少,不像过去那样说拆就拆,城市大拆大建就没那么容易了,未来其实还有三类房子依旧在拆迁计划中。

一、存在安全隐患的老旧房子

我国建于上世纪的老旧小区房子有成百上千万个,不是每个都会拆,也不是每个都符合条件,只有一些房龄非常老,存在安全质量问题,不再适合老百姓居住的房子,才会纳入拆迁的范围。

浙江层在全省未来社区创建文件中明确提出了5种创建类型,其中提到3个条件的房子纳入全拆重建类:一是多孔板建材,二是2000年前建造,三是存在较大安全隐患。对于这类住房,要做到一次性改到位。

二、在城市规划中的房子

一些主城区由于发展得早,建筑空间已被塞满,无论是住宅,还是商业等等。这些地区的老城区也会迎来新的规划,有些处在发展规划之内的住房、商业、办公和企业都可能迎来搬迁。

除此之外,随着经济发展和城市人口增多,需要的高铁、地铁、公路和市政公共配套会增加,那么,那些处在发展规划沿线的房子也会迎来拆迁。

三、地段好的老房子

城市的核心地段配套非常成熟,比如医疗、教育、就业等,这些优质资源是无法移动的,所以,周边的地皮是很有价值的。

开发商在考虑拆迁的时候,最看重就是房子下面的土地。此外,开发商在拆迁时还会考虑一个问题,房子建好了,一定要好卖,能卖出溢价,相比而言,核心优质地段最受他们青睐。

“拆迁潮”又来了新规下,2022年起三类房子一律按“新规”处置

很少有人说在拆迁过程中“吃亏”的,个别人之所以不愿意拆迁,关键的原因还是双方的补偿标准未达成一致,所以,拆迁,一直是“暴富”的代名词,不过是赚多赚少的问题。鉴于此,很多人做梦都想“被拆迁”。

不过,长期大规模的拆迁不仅助力房价快速上涨,不利于楼市稳定,同时还浪费大量资源,也对城市面貌保护不利。国家早已看到这一问题,继住建部2019年宣布告别大拆大建以后,2020年国家发布“全面推进老旧小区改造计划”,有意通过“旧改”替代“棚改”。按照官方说法是,推进城市更新方式和开发建设方式的转型。

根据最新规划,未来5年,国家要对2000年前建造的老旧小区进行改造升级,根据官方的数据显示,全国有近20万个老旧小区纳入改造之列,平均每年纳入改造计划的就达4万个左右,几乎涉及到省市县等各等级城市。从已改造的情况看,基本按照现代小区的模式做到应改尽改,特别是居民急需增加停车位、加装电梯等项目的推进,确实对老小区的居住环境带来了显著变化。

值得一提的是,虽然老旧小区改造正在全力推进,但从住建部发出的最新信号看,并不意味着拆迁就此终止。

在住建部今年发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》新规中明确,原则上城市更新片区或项目内拆除面积不大于现状总建筑面积的20%

。什么意思呢?比如说,假如你所在片区的建筑面积总共为100万平米,那么最多就可以拆除20万平米。虽然不及过去的力度大,但还是能确保一部分急需拆迁的房子得到拆迁。

其实,这应该是比较符合现实的。如,细心的朋友应该注意到“旧改”设置了一个前提,那就是改造对象属于“符合改造条件”的老小区,言外之意是,有些小区的有些项目不符合改造条件,比如你说要装电梯吧,但小区同意户数不达标,人数即便达标了,但楼栋的安全性又达不到。还有小区别说装电梯,即便加些停车位的位置都没,显然无法满足家家户户都有车的停车需求。这些情况下,说到底,基本上没有改造价值,拆迁就比改造更符合实际。因而,“拆迁潮”又来了?新规下,2022年起,这三类房子统统纳入拆迁名单,一律按“新规”处置。

第一类,地段优越的低密度老旧房子。

在过去,拆迁的大部分是城中村,除了改善居民的居住条件原因外,还有一个重要的因素就是这些房子楼层低,有的甚至就是平房,但占地面积大,在经历这么多年的拆迁后,可拆的棚户区越来越少,那么这个时候,还有什么样的房子最容易被纳入20%的拆迁范围内呢?这个答案也是显而易见。

谁都知道,所谓拆迁,就是拆除和迁移重建,这是需要很大量资金的,仅靠政府来支持显然不太可能。所以,评估一个小区能否被拆迁,最重要的一点就是要有拆迁价值,理想的情况是,拆迁后除了补偿原住居民外,最好还能有一点结余,这样双赢的事谁都愿意干。这样下来,想要拆迁,需要达到3个条件:

一是地段好。这主要是指城市的核心地段,原因就在于核心地段的配套非常成熟,比如医疗、教育、就业等,这些优质资源是无法移动的,所以,周边的地皮是很有价值的。开发商在考虑拆迁的时候,最看重就是房子下面的土地。此外,开发商在拆迁时还会考虑一个问题,房子建好了,一定要好卖,能卖出溢价,相比而言,核心优质地段最受他们青睐。

二是密度低。翻译成白话就是居住人口密度要少,比如6层小楼与20层高楼层占地面积一样大,前者居住户数20多户,后者能达到80户,从经济上算,赔偿前面的肯定划算多了,开发商不傻。

三是房子要老要旧。其实,拆迁就像排队买火车票一样,都有轻重缓急,对老弱群体会有特殊照顾,他们买票可以走绿色通道,居于优先位置,房子拆迁也一样,特别是现在拆迁比例限定的情况下,那些老旧的房子无疑最会被先安排上。

第二类,有碍城市发展的各类房子。

不知道大家有没有发现一种现象,一些主城区由于发展得早,建筑空间已被塞满,无论是住宅,还是商业等等。所以,后面的城市发展只能去发展新城区,越发展越远,位置越来越偏。那么,老城区是否就意味着被抛弃了呢?自然不是。正如前面所言,一些优质的配套无法迁移,所以,老城区改造还需同步进行,让老城区焕发生机,相对更宜居。

所以,老城区也会迎来新的规划,有些处在发展规划之内的住房、商业、办公和企业都可能迎来搬迁。除此之外,随着经济发展和城市人口增多,需要的高铁、地铁、公路和市政公共配套会增加,那么,那些处在发展规划沿线的房子也会迎来拆迁。

需要说明的是,这些证照齐全的房子属于合法房产,当被动迁以后,往往能获得比普通拆迁更高的补偿,特别是那些公共配套设施建设工期安排紧,其域内待拆的房子,宁愿多给一些补偿确保按期搬迁也比耽误整个工程进度要强。

第三类,多孔板建材等危房将会拆迁。

国家在十四五规划和2035年远景目标中提出,支持浙江高质量建设共同富裕示范区,因而,浙江在包括居住方面的改革和创新一直被作为行业研究的方向,在很多方面具有引领和示范作用,待试点经验成熟,对其他地方而言,推开不过是时间早晚的问题。

对于网上很多人提到的那些危房、建造时代比较久远且无多大居住价值的房子,到底该何去何从?浙江在全省未来社区创建文件中明确提出了5种创建类型,其中提到3个条件的房子纳入全拆重建类:一是多孔板建材,二是2000年前建造,三是存在较大安全隐患。对于这类住房,要做到一次性改到位。按照这个标准,如何理解呢?

对照标准可知,多孔板建材,主要是指70年代-90年代期间建造的预制板、现浇板多孔建材房屋,对于杭州这样的城市,大概有数万套的存量,放眼到全国,这个时期建造的房子大都属于此类。这类房子既然满足多孔板建材标准,自然也满足20年房龄和较大安全隐患的标准,比如在唐山地震和汶川地震中,大量的多孔板砖混房屋由于抗震性差而倒塌。

随着城市化的发展,这些房屋占据着城市优越的地段,但居住价值几乎丧失,即便用于出租,但隐患也一直存在,未来社区的创建无疑为这类房子寻找到新的出路。其实,这类房子是非常符合开发商口味的,楼层低,居住户数少,地段位置也不错,非常具有拆迁价值。相信随着试点经验的推广,其他省市也会跟上。

拆迁不能单纯看作是一项福利,更多是一种成本和收益权衡结果,按照这个思路去评估拆与不拆大概率更靠谱一些。

从以上信息可知,在新规下,未来虽然大规模的拆迁不会有了,但局部的拆迁仍然存在。在这有限的机会中,上述三类房子最易被纳入拆迁。对于购房者而言,如果没有好的买新房机会,看看老旧二手房其实也不错,但需要遵循三个原则:

一是买的房子应属于核心地段,周围有不可移动的优质配套;二是属于政府重点发展规划的区域,对于这点,不妨看看当地的规划网信息,特别是对应区域未来5年-10年规划,基本可以看出一个大方向,决定了改造和拆迁的机会。三是开发商得有盈利空间,所购买的总楼层不宜过高,楼间距越大且楼层越低越好。

当然,笔者也一直强调,买老房子赌拆迁的风险不小,因为拆与不拆,具有很多不确定性,比如规划的不确定性,拆迁户本身的心理预期不一样也会影响拆迁。当然,如果我们以自住的目的去买房,那种心态自然又不同,花的代价不大,拆了更好,不拆能旧改也不错,终究是提升了我们的居住品质。

房价连跌10个月后,这座省会放大招:拆迁补偿可选“房票”,凭票买房有奖励,但有效期仅有...

房地产市场不景气的郑州,最近持续推出新政策。

近日,郑州市人民政府办公厅印发《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》(以下简称“办法”),提出大棚户区改造项目推行房票安置工作。

棚改拆迁被征收人可选房票

据“办法”,所谓房票,即被征收人房屋安置补偿权益货币量化后,征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。

房票安置,即征收人按照货币安置、产权调换的政策,

将计划安置的房屋转化为货币、再以房票形式出具给被征收人,后者向参与安置工作的房企

购买商品房的房屋安置方式

拿到房票后,被征收人购买商品房的范围,不限定于房票核发机构所在行政区域,

可在参与房票安置工作的房企所提供的商品房中自行选择

且不计入家庭限购套数

在购买过程中,如果房票的票面金额足以支付购房款,不得拆分使用。如果不足以支付购房款的,被征收人可以申请商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款。其中无购房贷款记录或购房贷款已结清的,可享受首套房贷款利率。

被征收人使用房票购买商品住房的,可凭商品房买卖合同,在新购房屋所在学区办理子女入学手续。在新购房屋交付前,被征收人子女保留原被征收拆迁住宅片区所在学区的入学资格。

房票的适用范围为中心城区,即中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区。

按文件规定,

房票的有效期为一年,被征收人应在有效期内购房支付。

逾期未使用的,视同放弃房票安置,重新按照货币补偿方式进行安置,但不再享受房票安置相应的政策性奖励。

房票实行实名制,持有人为被征收房屋的所有权人,使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内。

房票不得转让、赠与、抵押、质押、套现按郑州政策,如果被征收人选择房票安置,视同放弃房屋产权调换

征收人将给予其安置补偿权益金额8%的奖励,作为房票安置政策性奖励,列入房票票面金额,同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。

值得注意的是,使用房票购房时也有“最低消费标准”,即购房款(包括配套的储藏室、车库等)应不低于房票票面金额的90%。

达到该比例且购房后房票还有余额的,被征收人可向征收人申领剩余货币;若购房款未达该比例的,被征收人也可申领剩余货币,但政策性奖励部分不再发放。

也就是说,以房屋补偿权益金额200万元为例,其政策性奖励金8%,即为16万,对应的房票票面金额为216万元。若购房款为房票的90%,即194.4万元,被征收人买新房后还可申领剩余的21.6万元;但若购房款为房票的89%,即192.24万元,被征收人则不享受政策性奖励部分,可申领的余额仅为7.76万元。

值得注意的是,“办法”第27条中提到:

实施房票安置后,新征收项目原则上不再新建安置房

公开资料显示,目前推行房票安置政策的城市,包括河南信阳、江苏常熟、浙江绍兴、宁波奉化区等地。从时间上来看,早在2015年这一政策便曾在各地出台,此后被各地当作政策工具箱的一种不时启用,并在细则上不断完善。

郑州房价已连续10个月下跌

成交量快速下滑

大城市的拆迁曾造就不少“一夜暴富”的财富故事,而房票制度可确保资金不流出当地、不流向别的行业,政府也可借此调控征收补偿安置成本,同时加大楼市库存去化、稳定房地产市场。

中指研究院河南公司总经理梁波涛在接受每经记者采访时表示,“审视郑州的房地产市场,GDP逐年上涨与人口持续流入,城市基本面具有支撑房地产良性发展的坚实基础。但过去的一年,在宏观经济及政策调控的影响下,同时又叠加雨灾,

郑州房地产市场下行明显,库存压力加大,整体市场不振,置业信心不足,烂尾楼项目时有发生

,房企经营陷入困境。”

“郑州城改模式较为特殊,由于过去长期且大规模推城改,导致目前城改未安置群体数量庞大,长期风险积压,基于城市基本面来看,郑州房地产市场具有广大的市场消费主体与支撑行业稳步发展的城市经济,房票制度也是在这样的大背景下应运而生。”

但值得注意的是,并不是所有等待拆迁的人都对这一办法持乐观态度。

据时代财经,季霖(化名)称,自己原来家住郑州市二七区,2013年前后被拆迁,当时的拆迁政策为原地回迁,赔付面积为1:1.2,但因为没有开发商承建,至今全村还没有实现原地回迁。虽然政府还在发放过渡费,但是常常有所拖延。

他表示,具体各区、各村的房票政策如何还不知道,但自己更希望折成合理的等价货币。

在人民网“领导留言板”上,不少村民向郑州市市长询问回迁及房票的影响,如2016年完成拆迁的郑州市经开区螺蛭湖村,

原计划在2022年5月底完成回迁,但直到目前尚未有动静。已拆迁六年的管城区南曹办事处小湖村村民,也在该网站咨询房票政策是否影响其回迁。

据克而瑞统计,

截至2021年年末,郑州存在交付问题的套数达25249套,占2021年总成交套数(89103套)的28%,在该项统计涉及的24个重点城市中排名第一。

今年以来,郑州连续数次出台楼市纾困政策,虽然市场活跃度有所提升,但购房者信心、市场活力、商品房去化等都亟待盘活提升。

据国家统计局最新数据,2022年4月份,郑州新房房价环比下跌0.3%,二手房房价环比下跌0.5%,5月份,郑州新房房价环比下跌0.1%,二手房房价环比下跌0.5%。而自2021年8月以来,

郑州一手、二手房价已经连续10个月双双下跌成交方面,据诸葛找房数据研究中心数据,4月郑州新建商品住宅成交6892套,环比3月下跌11.25%;5月成交4884套,环比上月继续下跌29.14%,同比下跌73.54%。

今年以来,郑州已多次出台楼市政策提振楼市,如6月15日推出的首套房贷款利率4.25%、二套房首付比例降至40%、开展全市商品房促销月活动等。

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