厂房拆迁补偿标准明细2021？厂房拆迁补偿标准明细2021杭州

2021年租赁的厂房遇到拆迁怎么补偿

2021年租赁的厂房遇到拆迁怎么补偿？

根据法律规定，民事主体依法享有物权，其财产权利应受法律保护，其动产和不动产因公共利益需要被征收、征用的，依法应当给予补偿。

又《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

再则，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

另有许多地方性法规、规章和规范性文件等，都对征收国有土地上或集体土地上单位、个人房屋和其他不动产的拆迁补偿问题进行了进一步的细化规定。

由上可以明确的是，不管是单位（本文尤指各类工厂、养殖场、企业等）还是个人，都出于其个人财产权利因征收行为受到影响的原因，而获得争取拆迁补偿的权益。也就是说，被拆迁人取得补偿的基本前提之一是征收行为与被拆迁人原本享有的财产权利等有利害关系。

此时对于租赁厂房的企业来说，土地甚至地上附着物（包括建筑建设厂房等）的所有权都可能不是自己的，面临拆迁时自己究竟享有哪些合法权利，又该如何争取合理补偿就是相对更为复杂的问题。

关于不动产部分的补偿，分情况来说。如果企业是租赁土地后在土地上自行建设厂房的，且并未与土地出租方达成退租或拆迁征收时企业放弃这部分建筑建设的相关权利、利益的，那么对于被征收厂房部分的拆迁补偿应归属于企业；如果包含厂房在内的主体建筑都是企业从出租方手中租赁来使用的，那么企业能够获得的仅是针对企业在实际占地经营过程中的添附物或者扩建部分的补偿。

关于企业动产及搬迁费用补偿。对于企业不可搬迁并重新投入使用的机器设备的毁损重置费用，可搬迁机器设备的折损费用及其他因征收拆迁丧失功能的其他财产的损失，企业有权主张并取得相关的补偿。对于因搬迁可移动的机器设备、附属设施、生产物料等产生的搬迁费用，以及临时中转安置等产生的费用，企业有权主张相应的补偿。

关于停产停业损失和其他奖励费用补偿。企业作为实际占地经营者，在拆迁时必然会产生相应的停产停业损失，如果企业的经营注册地登记在被拆迁地，那么企业依法能够得到相应的补偿。但实践中比较复杂的情况是，如果出租方在地方房产管理部门办理取得了出租许可，那么出租方的出租行为也属于一种经营行为，征收也导致了出租方的经营行为的中止中断，此时出租方也承担了一定的停产停业损失，此时企业就需要和出租方对停产停业损失部分进行分割。

明确了以上可争取的权利之后，企业还要知道该如何让理论变为现实的补偿。

实践中企业面临的第一个难题就是该如何证明自己具有接受补偿安置的主体资格，并与拆迁征收行为具有法律上的利害关系。根据本文开头列举的相关法律规定内容，对于并非厂房的所有权人的企业来说，其并不是严格意义上的被征收人，此时拆迁方往往不会直接面对企业商谈拆迁补偿安置问题，很多企业还因此面临着拆迁方与出租方的共同施压，正常生产经营活动受到极大的负面影响。

为了消除这些不利因素并平等地坐到谈判桌上，企业需要通过一些法律程序，如针对租赁合同提起相关诉讼等，证明自己与拆迁征收行为有利害关系，自己作为利害关系人有权参与意见。让拆迁方明白，抛开企业单独和出租方谈补偿问题是不完整的，也无法真正解决拆迁过程中出现的矛盾争议。

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2021年企业工厂拆迁经营补偿搬迁补偿补偿怎么计算

2021年企业工厂拆迁经营补偿搬迁补偿补偿怎么计算

1、土地使用权的区域补偿价。你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：

（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

（2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

（3）国有土地使用权出让划拨的方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

2、厂房重置成新价。厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。

3、停产停业损失费。因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。

停产停业损失应该满足哪些补偿呢？

（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。

（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。

（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产停业损失之列了。

4、装修附属物。对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。

5、机器设备。机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，可移动的机器设备补偿的是搬迁费。

6、搬迁费用。就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

实际拆迁补偿根据实际评估方法选择的不同而产生差异很大，我们根据实际办案，总结了常见的五种评估方法：

按照房地产评估规范、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》当中一共列举五种评估方法。在实践当中有四种是频繁使用的，今天着重介绍一下这几种评估方法。评估的方法直接影响了最后所得出来的评估价值以及认定房屋土地价值所在。到底选用哪种评估方法来进行实际评估对被拆迁企业来讲是很重要的，因选取的评估方法不同在实践当中补偿价格相差数十倍之多都是很正常的。

征地拆迁中五种评估方法分别是：重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。

第一、重置成本法。重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。

成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法。在590号令当中是有相关的要求，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

收益法在实践的过程中运用不是很多，在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

第三、市场比较法。需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

第四、假设开发法。假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。

所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等，所体现出的市场价值。

假设开发法很多中小型企业都希望适用这种方式方法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在进行申请审批规划等相关文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如，唐山某钢铁企业，企业进行外迁，剩余土地与政府进行协商如何评估剩余土地的价值，必须运用假设开发法来进行评估土地使用权的价值，实践当中运用相对较少。

第五、基准地价修正法。基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值，在实践当中应用不是很广泛。

在实践当中我们常见的是重置成本法和市场比较法的评估方法，但是，我所律师在次强调提醒中小型企业如果产生的收益较高，并且是高附加值、劳动密集型以及技术专利行业，本企业前景预期可能成几何倍数增长的企业一定要进行收益法评估。

一场企业拆迁评估对企业获得最后补偿影响有多大？

2011年1月19日出台《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及相关配套的房地产征收评估办法，要求必须以公共利益为前提并完成前置文件，做出征收决定，再在征收范围内予以征收公告，如果没有完整的合法征收前期文件，就属于违法征收。实践中出现的协议征收、协商征收等形式，不是一个法律概念，如果用市场概念去理解，就是指公平交易的行为。

我们的案例首先涉及到的一个关键行为是：对方在没有任何征收文件的情况下，要对我们实施征收。不过最后征收方也认可了其为协议（协商）征收，属于公平买卖的关系。前期双方主要围绕“到底是协议（协商）征收还是正规的征收”来过招，如果是协商征收，按照公平交易的原则，则根据市场价值进行房屋、厂房等最后的评估结果。但是按照正式的《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），则可以依据建设部的配套办法，即建设部的房地产评估规范来进行实际操作。双方针对这个问题展开了实际的谈判，谈判过程中引入实际评估，因为已经造成了必须搬迁的客观情况，即两条路已经修通，只等厂房拆迁进行公路合拢，所以必须全面实施征收行为。当事人也了解到这一点，所以他唯一希望的就是在评估过程中不要损害企业利益。

我所对企业的评估意见进行审核。首先，该企业有个特殊的地方——生产的产品是地铁设施的某一部件，而且全国能生成这种产品的只有两个，一个是国营企业，另一个就是我们的当事人，也就是说全国地铁设施的这一部件有将近50%的市场份额是由该企业进行供应的。而政府没有考虑到该企业的特殊性，只是简单地按照成本法计算了厂房、土地、停产停业的补偿数额，给了一个极其简单的评估价格。这个价格一开始是非常低的，在接案之初，我们收到的评估明细表显示的总额是1081.4万，当中对一些机械设备、附属设施厂房的补偿等都是按照自认为的通俗性理解进行的估价——厂房围墙数量是614米，按照每平米280元补偿（根本不知道280元是怎么来的）；下水井按照每平方米1200块钱——完全没有对评估单价进行实际的区分。评估明细表中写明，该企业的有证土地面积是17500平方米，加上厂房面积4100平方米，初评估价为1018.4万。后来，双方对协商征收和合法征收进行了激烈的谈判，对方当地的拆迁办答应我方，可以按照我们出具的评估意见书来估价，但必须在合理合法的范围内得出评估结果。于是，我们选用了收益法。

建设部出具了五种配套办法：成本法，市场法，收益法，假设开发法，基准地价法，我们按照《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）所规定的“经营企业可以参照收益法进行拆迁”，得出的补偿额度是8123万。我们极大的考虑到了企业的特殊性、企业在市场当中占有的份额、当地的固定资产收益以及具体的系数选取，采取了比较大的额度，最后得出8100多万的评估价格。拿到评估价格后，对方感觉特别诧异，双方之间竟然有7000万的差距！同一个企业，同样没有漏评落评的地方，评估的主体、固定资产、企业的机器设备、停产停业损失等从物理角度来看都是一致的，但结果却迥然不同，产生了将近7倍的差距！

我们把评估意见拿到征收办的办公会上，提出了相应的观点，并且作了说明：如果认为我们要的高，不要只看数字，说出不合理的地方，毕竟我方选取的评估方法是你也认可的，按照收益法，计算的土地以及厂房的面积和性质都是在你认可的初评范围内的。从物理的状态来讲，没有任何的变化，只不过我们在评估方法和评估系数上更加严肃。对方在进行评估的过程中，根本没有采取一种严肃的态度，所以选择的一些评估方法以及基准数完全是单方面的定价，这种评估完全是评估公司按照政府的要求做的。双方最终决定协商征收，依据收益法并结合市场公平交易的最大值，按照我们所提的方法，委托另一家评估公司进行重新评估，再来谈拆迁补偿的问题。最后一家公司以咨询评估报告的形式作出评估（咨询报告与企业的资产评估报告的不同在于咨询评估报告不负任何法律责任），后来交付的咨询评估结果是5113.5万元。由最早评估的是1081.4万，和我们报的8123万，到最终结合双方共同委托的评估公司的估值，达成协商5113.5万。

我们翻看了这份评估报告意见，发现还是以成本法为主，其他方法为辅。为什么不运用收益法呢？在该报告的解释中，只有这么三行话来描述——“估价对象的房地产本身并非租赁经营，其净收益不能通过租赁收入进行测算，而现在市场上同类租赁市场收益又比较低，不能反映房地产真实的市场价值，所以本次咨询评估不适宜收益法评估”。这在我们看来，是完全没有科学依据的，用简简单单三句话否定了建设部房地产评估办法所提出的收益法。但是另一方面，他所评估出来的价值跟我们的评估结果差异并不是特别大，这也是让我们反思的一个地方。

一场企业拆迁评估的依据到底是什么，法律依据是什么，技术规范是什么，完全没有相应的渠道，这就是我们在此次征收评估中感到不合理不合法的地方，可以直观体会到企业拆迁评估之争到底对企业产生了多大的影响。法律，永远是受害者的靠山。我是律师如有需要帮助，您可以来电咨询详细为您解答。律师13661247699同微信

2021年厂房拆迁都有哪些补偿

2021年厂房拆迁都有哪些补偿？

厂房拆迁相较于普通房屋更加的复杂繁琐，对于厂房拆迁很多人都不知道是如何进行拆迁的？也不知道应该有哪些补偿？下面就带大家了解一下

厂房拆迁的法定流程

依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，厂房拆迁的流程大致上是制订征收方案、征收公告、征收调查登记、实施拆迁方案等。

相关法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十条【征收补偿方案】房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。

市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十三条【征收公告】市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第十四条【征收复议与诉讼】被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十五条【征收调查登记】房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十六条【房屋征收范围确定】房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

厂房拆迁补偿项目

第一，替代土地的租金价差损失。

企业的经营场地一般是通过租赁得来，租赁合同一般都是10年以上的长期租赁合同，合同约定的租金一般会比较低，但是，拆迁之后重新租赁同样的场地，必然产生租金的差价。随着物价的不断上涨以及可利用土地的不断减少，替代土地的租金价差损失是一笔很大的数字。

第二，经营损失/停业停产损失。

根据企业经营范围和营业创收，拆迁导致企业停产停业的时间会有所不同，造成的损失也不同。

第三，地上物的损失(房屋、机器设备等固定资产)。

地上物包括房屋、临时建筑、树木花草、道路、机器设备等。可搬迁的，折价补偿，不可搬迁的，应全部补偿。这些损失需要专业的评估公司参与。

第四，搬迁费用。根据搬迁所需要的人力物力协商确定。

第五，解聘员工的安置补偿费用。

拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关规定给予补偿。法律，永远是受害者的靠山。我是律师如有需要帮助，您可以来电咨询详细为您解答。律师13661247699同微信