上海黄浦动迁款拖欠

动迁房抵偿新黄浦5.14亿预付款，始作俑者已全身而退，接盘方再现晨鸣系资本

9月26日，在多次延期后，新黄浦（600638）终于回复了上交所关于5.14亿预付款事项情况进展的问询函。

根据公告，截至目前，江苏钢贸已向公司累计支付现金1亿元，汇锦置业已配合完成36套房屋网签手续。即便如此，笔者发现后续履行依然存在非常大的不确定性。

抵偿资产有诸多瑕疵，变现变数大

事实上，早在1年前，上交所在新黄浦的2019年半年报中对这笔预付款的违约追索情况发问，公司也是多次延期后对西商钢贸的业务模式和合同情况进行回复，当时的回复显示：公司及主要股东与西商钢贸之间不存在关联关系或潜在利益安排，不存在非经营性资金占用的情形。

而在2019年年报公布后，新黄浦又收到了来自上交所的年报问询函，问询函的核心问题还是要求公司说明向西商钢贸支付5.14亿预付款项的商业实质，以及是否存在股东及关联方资金占用予以补充说明。

也因此，会计师无法判断这一预付款项商业实质，新黄浦公司2019年财务报告被出具保留意见。

直到9月初，这笔扑朔迷离的预付款有了书面的解决方案。公司控股子公司欣龙新干线供应链(上海)有限公司与江苏西商钢铁贸易有限公司签署了《债务结清协议书》，以解决5.14亿元钢贸预付款问题。

根据最新的回复函披露了更多细节，想要以房抵债实则困难重重。

例如用于抵销江苏钢贸应返还欣龙新干线的相应金额预付款的房屋资产是汇锦置业持有的，而汇锦置业原系西本新干线全资子公司，不过在2020年9月17日股东变更为上海元锦企业管理(集团)有限公司（持股100%）。

另外，截至2020年9月21日，总计44套标的房屋其中有8套房屋抵押给了建设银行上海第二支行，对应部位抵押融资额约2600万元，还未完成抵押撤销手续。

更重要的是，标的房屋里还有27套动迁安置房，而在《房产转让协议》中明确，未能按期完成将上述27套房产的性质由动迁安置房改变为可自由流动的商品房的，欣龙新干线有权解除本次房屋买卖交易。

最新的该协议约定的2021年10月31日前完成27套房屋性质变更或未能完成需支付1.6亿元的条款均对江苏钢贸具有法律约束。

先撇除这些房屋的流通性以及过户环节的不确定性不说，江苏钢贸目前资产净额仅为5582.5万元，一旦发生点意外导致动迁房权益无法及时变现，江苏钢贸能履行剩余债务的可能性也非常小。

另外，会计师意见显示西商管理拟转让给欣龙新干线的27套安置房来源与公司存在关联关系，可见这本就是一个精心布的局。

始作俑者亏10亿全身而退

新黄浦为何要向西商钢贸支付如此大额预付款？这笔关联交易的始作俑者是谁？

根据新黄浦公告显示，执法部门发现，彼时公司董事长仇瑜峰及其关联方与西商钢贸及其关联方或所控制的企业之间存在密切资金往来，尤其2019年公司向西商钢贸支付5.14亿元贸易项下资金，且上述贸易业务由仇瑜峰引荐，可能存在仇瑜峰及其关联方实际占用上市公司资金的情形。

这也意味着仇瑜峰推动与西商钢贸合作的目的可能是从上市公司挪用资金。

2017年底，他的中崇投资以12.41亿元接盘盛誉莲花基金后，又以二股东身份在次年强势踢走时任新黄浦董事长程齐鸣，成为新黄浦董事长。

在今年7月，仇瑜峰将盛誉莲花基金1.15亿股、中崇投资3191万股，合计21.84%股权卖给博泰城鑫，对价只有三亿元，相比当初入主时候要亏了近10亿。

到了8月18日，新黄浦发布公告称，公司董事长仇瑜峰先生因工作原因，辞去公司第八届董事会董事长之职。而新上任的董事长赵峥嵘则有几十年的金融机构从业背景，还是上海国际信托有限公司党委副书记、监事长、上投摩根基金管理有限公司监事会主席。

自此，新黄浦正式告别仇瑜峰时代，不过，他之前留下来的烂摊子并没有随他离去而解决。

晨鸣系再次介入，旨在扩张金融版图？

据天眼查APP显示，此次接盘的博泰城鑫是6月份刚注册的新公司，股东为博泰集团、鄂尔多斯市东胜区城鑫商务咨询有限公司，分别持有65%、35%股权。

博泰集团实际控制人为江西地产商人章新明。2017-2019年，博泰集团营收分别为3.03亿、2.86亿、2.98亿元，净利分别为3768万、4271万、4551万元。

而另一股东城鑫商务则由自然人贾志伟和李振分别持股50%，从天眼查穿透信息可以发现，该公司现任股东贾志伟和历史股东任中一与利得科技以及晨鸣纸业（000488）有股权或者任职关联。

据了解，晨鸣纸业是利得科技的股东，后者也被视为晨鸣系财富管理平台之一。

晨鸣纸业早在2017年上半年就曾参与举牌新黄浦。当时，一位名叫王丁辉的人士以盛誉莲花的名义举牌新黄浦，共收购新黄浦9972万股（17.77%股权）。

王丁辉除了2亿元自有资金外，通过融信租赁股份有限公司股权担保向寿光东方宝鼎家具有限公司(简称“寿光宝鼎”)融资约5亿元。彼时寿光宝鼎的股东胡国英也是上海利得金融服务有限公司的股东，同时也是寿光晨鸣的股东。

近年来，晨鸣纸业不断扩大金融版图，金融板块已成为晨鸣纸业第二主业。除较早开展的融资租赁业务外，晨鸣纸业还涉足银行、期货、保险以及资管等，是南粤银行、金信期货第一大股东，今年又接手中国华融出售的青海地方AMC华融昆仑75%股权。

而新黄浦则拥有不少金融牌照，例如中泰信托、大成基金、两张期货牌照(华闻期货、江西瑞奇期货)以及都邦保险等，一直以来是资本市场人人想争的香饽饽。

回过头看新黄浦这几年业绩表现，2017-2019年，公司营收分别为18.1亿、10.98亿、13.16亿元，净利分别为6.1亿、5.85亿、-5.42亿元，其中2017年、2018年盈利是靠靠出售鸿泰房产股权分别实现投资净收益9.83亿、9.73亿，扣非后实则已连续亏损三年，转型需求明确。

值得注意的是，作为二股东的盛誉莲花以及其一致行动人合计持股比例为21.84%，非常接近第一大股东上海新华闻投资以及其信托持股合计的25.06%。上任董事长虽然故事已经剧终，但留下来的烂摊子还没告一段落，而一场新的资本大局或将马上上演，蓝鲸财经将持续关注事件进展。（蓝鲸资本金磊jinlei@lanjinger.com）

上海阿姨580万拆迁款迟迟不到账，买新房将面临违约

大家都知道房屋动迁

一般会给房主两种补偿方式

一是给钱，二是给房子

选择拿钱的房主

就靠这笔钱再去买新居

家住上海黄浦区的刘阿姨

最近却碰到了问题

补偿款迟迟没拿到

而新房还等着这笔钱付款

她将面临违约风险

刘阿姨多次拨打12345市民服务热线

走访了各个部门

却也没有得到任何解决方案

刘阿姨说，

她家原先住在浙江中路575弄4号，

今年4月底，

黄浦区对该地块做出了征收决定。

刘阿姨：通知我们7月20日之前一定要交房的，7月19日我们就搬离了。

根据刘阿姨提供的黄浦区房管局及第三征收事务所与刘阿姨家的征收补偿协议，刘阿姨家的房屋获得了480多万征收款，外加100万奖励款，共计580多万元。

按照合同约定，协议生效后30天内搬离原址，搬离后90天内支付约定款项。

刘阿姨：搬离之后一直等待正式签约，8月12日我们就签掉了，就耐心去等。

按照7月中旬搬离后90天计算，本应10月中旬拿到动迁款，可迄今这笔钱影子都没有。

为此，刘阿姨多次拨打了12345反映问题，有关部门一开始回复说，还在审计过程中，如今，再次询问第三征收事务所，得到消息却是：有关部门还没有给他们钱，所以无法放款。

刘阿姨：要给他们钱，他们才有钱给我们，动迁组没钱的。

记者同刘阿姨一起致电经办人

得到的也是相同的回复

黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司工作人员：放款不是我们放款，我们都做好了，（上级部门）通知我们放款，放掉就是了，这么简单的问题，这段时间很多老百姓都在吵。

刘阿姨告诉记者，她老伴是残疾人，按时搬出房屋后，一直在外租房居住，租赁合同、新的购房合同，都是按照征收协议约定期限无缝对接的，如今补偿款迟迟不到位，让自己很被动，还要面临违约责任。

刘阿姨：我们12月17日借房合同到期，要还掉房子，我买房12月30日不签，前面的钱就都要（违约没收），你让我现在怎么办？马上要过年了，我们钱在哪里不知道的，没期限的，所以我们急。17日到了，又要去借小旅馆住了，天天等钱，天天失望。

就此问题，记者向黄浦区征收管理部门反映，他们立即找来了黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司核实，该公司负责人表示，他们的确是逾期了，因为工作上走流程存在瑕疵。基于刘阿姨家特殊情况，会尽快放款。

黄浦第三房屋征收服务事务所有限公司基地大组长

可能在走流程的时候，我们工作上面有一点瑕疵吧，经常换经办人，很多事情我们自己可能也不一定清楚，所以，环节上有可能也超过一点时间。我们（动迁）基地上面应该和居民解释，都是结算后的90天左右，因为有时候周六周日节假日，可能稍微晚一点时间。

从现在开始，我们都抓紧把不应该发生的问题，我们尽量自己消化掉，不能让老百姓受到损失。

对老百姓而言

老房动迁是个大事

甚至是很多人一辈子的心愿

小坊希望

相关单位能说到做到

尽快把补偿款给到居民

设身处地为百姓着想

大公无私地为百姓办实事

黄埔有旧改村民称已收不到拆迁补偿款，究竟是何原因

每天30分钟，一网打尽城市更新最新资讯与政策！这里是更新早知道，今天是11月15日，星期一，来看今天的城市更新热点动态。

01热点动态

1、广州增城简村再次挂牌招商，改造总成本约59亿元

10月12日，增城区永宁街简村村旧村公开挂牌招商，之后又迅速撤下。而在近日，该项目又再次发布公开选择合作企业的公告。据公告显示，项目总用地面积87.37公顷，改造总成本约为59亿元。

公告提出，项目将严格按照《中共中央办公厅国务院办公厅印发关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》、《国务院办公厅关于科学绿化的指导意见》、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等文件要求，落实历史文化和名木古树保护措施，坚决防止滥砍滥伐、破坏历史文化风貌，并在实施方案编制过程中充分征求及落实公众及专家意见。

值得一提的是，项目要求报名企业须为A股或港股(H股)上市公司，且总资产不低于人民币3000亿元，净资产不低于800亿元。且属于《中国房地产开发企业TOP500测评榜单》前50强之一。

2、中国奥园9亿港元出售香港罗便臣道若干物业，回笼9亿港元资金

11月14日，中国奥园发公告称，奥园集团旗下奥园地产(香港)有限公司于两日前，与买方新永投资发展有限公司订立交易协议。据此，后者向前者收购位于香港西半山罗便臣道的一揽子物业。

据了解，卖方有条件同意出售及买方有条件同意收购销售股份及股东贷款，故奥园回笼现金约9亿港元。

3、金科拟发行不超过8亿美元境外美元债，用于发展城市更新项目

11月12日，据相关消息称，金科地产集团股份有限公司发布关于第十一届董事会第十三次会议决议的公告。

据了解，金科拟在境外发行总额不超过8亿美元（含8亿美元）的高等级债券。债券期限预计不超过5年期（含5年期），或永续（无到期日），可分次发行，最终将根据公司资金需求、发行前市场情况和投资者反馈确定。本次境外美元债券募集资金主要用于发展公司城市更新项目。

4、谢岗镇赵林村与华润置地签订拆迁补偿协议

11月12日上午，赵林村光明路北居住更新单元拆迁补偿协议签约启动仪式顺利举行，这意味着该项目正式迈入新的发展阶段。

据悉，该项目采用传统与现代交融的方式，保留该村七百多年的历史文化的基础上融入现代化设计，打造具有完善的商业、教育、公园、道路、医疗、娱乐配套的新型住宅小区。

5、荔湾东塱村旧改引入世纪金源！奥园持股降至51%

11月15日，据工商信息显示，奥园集团有限公司在广州奥誉荔塱置业有限公司的股份从100%下降为51%。据资料显示，剩余49%股份持股人为广州金源鸿大置业有限公司，该公司为北京金源鸿大房地产有限公司的全资子公司。

此前于2020年7月23日，广州市荔湾区东沙街东塱股份合作经济联合社举办摄影照片征集活动，协办方正是广州奥园荔塱置业有限公司。

02话题热议

1、21城发布房价限跌令

摘要：据第一财经记者不完全统计，截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。其中有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。这些城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。

知情人士：

专家称，目前出台“限跌令”的城市主要是在三四线城市，相较一二线城市，三四线城市尤其是部分区域降温的速度比较快，而且房企在这些地方加快出货的意愿强烈，通过大幅调整销售价格的方式来出货的现象比较多，所以这些城市“限跌令”多一些。

街坊1：

如果国家能控制高点也控制低点就好了。只限跌有什么用？不合理的高价呢？三四线城市3-5千左右的收入，配着最高一平三万的房价，各个小区住户都住不满，房价不正常。

街坊2：

听听老百姓的声音吧。

街坊3：

限跌令是个良心东西，告诉择业的年轻人要避开哪些城市。

街坊4：

工抵房，越多，越意味着开发商负债缠身，为什么不让你买？因为你买这样的房子，很可能办不下房产证，因为负债缠身开发商税费和验收很可能过不去。你买到降价却没有产证的房子，会有更多的连锁反应，落不上户口，孩子无法上学，房子卖不掉，跳进一个新坑。

街坊5：

现在就是不让涨不让跌，主动戳破房地产泡沫，但是是慢慢戳破的，让房价不降不增，否则我们就走日本老路。目前就是让老百姓的收入在涨，房价不增不跌，人民的收入提高，房子就慢慢变得便宜了。

街坊6：

反正也买不起，降不降价都无所谓，跟我没关系。

2、惠州仲恺陈江城市更新祠堂新址引争议，负责人表示方案进一步优化了

摘要：近日，据南方都市报发文称，五一村何树光村小组与邱屋村小组祠堂建设离小区太近，对小区业主产生心理影响。对此，陈江街道办宣传负责人表示，村民世代生活在五一村，祠堂在前，小区在后，目前双方已在协商。

业主1：

我们尊重村民的宗祠文化，假如在原地上重建我们没意见，但是现在距离我们这个小区太近了，只有一个围墙隔开。

业主2：

在原地址建没有居民反驳祠堂，但不能为了开发商利益影响了周边居民居住。还是希望有关部门能早点解决好。

业主3：

很明显不合理，换了位置，离荷兰小城就一墙之隔，这样做就算建好了也是纷争不断，祠堂意义何在，祠堂不就是求个安静、安宁。

业主4：

今年6月已经向相关部门反映了，之后也确实停止了相关的活动，前不久的时候突然挖地基了，我们就发生了冲突，修建祠堂我们也都理解，但是现在就是这个距离真的太近了，我们去区规划局看到的文件显示是融入宗祠文化的公园，但是市规划局就是显示公园用地，没有说有祠堂在。

街坊1：

重建应该选择对既有居民影响小的位置，如果是是主流社会都可以接受的话，应该是建到陈江大道靠五一小学角落。

街坊2：

祠前庙后社侧边不宜居住，这是古人教落的。

3、黄埔区南岗村南片旧改村民称，收不到拆迁款补偿

摘要：11月14日，源自广州市黄埔区委书记领导留言板消息，黄埔区南岗南片旧改启动后村民陆续签约，签约合同注明三十个工作日收拆迁款，8月9月签约的几个月了全部超期了都没有收到拆迁款，村民多次去君悦签约中心沟通催款无果，村民原本的家基础设施都被破坏掉了，现在只能被迫去到外面租房子。

街坊1：

南岗南目前是不是只有前期公司，能不能引进国企来做？

街坊2：

好几个月前都交了钥匙，结果现在都还没收到钱。

街坊3：

贤江的好像也是没收到款，有人都陆续搬回去了。

03市场热议

1、城市更新试点为何不直接复制上广深现有的城市更新模式？

11月5日，住建部正式发布了开展第一批城市更新试点工作的通知，明确提出，严格落实城市更新底线要求，转变城市开发建设方式。北京、唐山、呼和浩特、沈阳、南京、苏州、宁波等21个城市（区）将开展城市更新试点工作，形成可复制、可推广的经验做法，成为其余城市学习的案例。

为什么有着丰富经验的上海、广州、深圳，没有出现在名单中？有着上广深成功的旧改经验，为什么还要开展那么多的城市更新试点？直接复制它们的模式不就好了吗？

上广深作为一线城市，城镇化率远高于全国平均水平，分别为89.3%、85.19%、100%。深圳能实现100%城镇化率，在于2004年其完成了“村改居”，户籍居民全部“农转非”，土地全归转国有，成为全国首个没有农村行政建制、没有农村社会体制的城市。

深圳模式是最市场化的模式，政府引导作用在监管审批和规划控制，上海模式在于“留改拆、以留为主”，强调国有企业的带头作用，广州模式政府主导统筹规划、多元化改造方式，它们都有很强的产业基础支撑。

有别于北京、上海，深圳缺乏保留的历史性建筑和街区，且辖内面积较小，地产开发模式的城市更新对于它来说，负面影响较低。若复制深圳模式经验，无疑是“变相”发展房地产。上海、广州以政府为带头的模式则有一定的借鉴意义。

2、如何遏制房地产金融化泡沫化倾向？

近日，银保监会提到要遏制房地产金融化泡沫化倾向，那么该如何遏制房地产金融化泡沫化倾向呢？

要增强金融服务新发展格局的能力，准确贯彻新发展理念，推动构建新发展格局，进一步实现国民经济的全面恢复和良性循环。完善金融支持科技创新体系，引导金融机构加大对先进制造业、战略性新兴产业支持力度，健全农村金融服务体系，大力发展普惠金融、绿色金融，推动经济高质量发展。

要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。加大不良资产处置力度，持续整治影子银行业务，加快推动高风险金融机构风险化解，严厉打击违法违规金融活动。

要持续深化金融业改革开放，完善多层次、广覆盖、差异化金融机构体系，不断提升金融体系的适应性、竞争力和普惠性。持续完善权责一致、全面覆盖、统筹协调、有力有效的现代金融监管体系。加强监管能力建设，提高监管透明度和法治化水平。

3、多家房企暴雷后，可见关键性的因素已很明显。

当前房地产市场风雨飘摇，一方面市场端快速进入冰冻期，观望情绪以及悲观情绪浓厚。

大家也知道房企一旦困于融资，新的资金又难以注入，导致后续一系列工作难以进展。

从今年以来的富力、华夏幸福、泰禾集团、恒大、佳兆业、花样年等多家房地产开发商，这多家房企不断的暴雷之后，纷纷陷入到债务危机之中。

房企最大的风险都来源于现金流的风险，如恒大、佳兆业，都是从现金流紧缺开始陷入危机的。银行和债市对房企的资金注入，将解决一部分房企的燃眉之急。

这最大的原因，就是令房地产玩家们瑟瑟发抖的“三条红线”。在严格监管之下，房地产企业正式告别了高速增长的美好时光。转而迎来的是，巨大的债务风险开始被强制释放。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，这也是三道红线出台的意义，为的就是让房地产行业回归理性，当然这期间需要时间。

未来房地产的趋势，第一国企的参与度将越来越深，毕竟无论是实力还是运营方面，都比较成熟，并且国企拥有着无可比拟的先天优势：融资成本低。

第二房地产税将要来临，房地产税肯定要收，而且来临的日子不会太远，只是具体政策还没有落地，这个也是未来的一个趋势。

其实，作为房地产企业，要真正明白，除了赚钱之外，真正能给社会带来哪些价值，这个才是企业立于不败之地的秘诀。

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