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旧房屋拆除合同协议书

时间:2022-07-30 08:02:30出处:法律咨询阅读(75)

旧房屋拆除合同协议书,农村房屋买卖后转卖,遇拆迁房主反悔,房屋转卖协议有效

【判决结果】

由本所赵海峰律师代理被告应诉农村房屋买卖纠纷一案,原告请求分割拆迁利益的诉讼请求被法院驳回,二审法院维持了一审判决。

(此处已添加小程序,请到今日头条客户端查看)【案情分析】

贾明(化名)是张家口农村的村民,上世纪九十年代经其姐贾姐(化名,北京康庄民)介绍,在延庆区康庄购买了一处宅基地,并签订了《契约》既方便了贾明在北京经商,也方便了姐弟俩在生活上互相照应。

2010年贾明因经济原因,贾明因贾姐借款,在其他人的见证下将房屋卖给贾姐,并签订了《转卖协议》。

2018年康村启动房屋拆迁,原房主将贾明诉至法院,请求确认他与贾明签订的房屋买卖《契约》无效。因贾明不是康庄村民,农村房屋买卖违反了《土地管理法》关于集体土地使用权禁止转让给非本村集体经济组织成员的规定,延庆法院判决《契约》无效。之后,原房主再次起诉请求贾明腾房,贾明以房屋已经转卖给贾姐为由,不具备腾房的条件,原房主撤诉。

2020年原房主再次诉至法院,原房主认为贾明与贾姐之间签订的《转卖协议》无效,侵犯了其宅基地使用权,请求分割贾姐获得的拆迁利益。

经法院认定:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份有关,非本集体经济组织成员无权取得,也不能变相取得,但不禁止在成员内部流转。本案属于农村房屋连环买卖,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然导致后一手买卖合同的效力。贾姐是本集体经济组织成员,第一手房屋买卖行为的非法性已经被消除。原房主虽主张贾明与贾姐存在恶意串通的嫌疑,但未提供充分的证据予以证明。贾明与贾姐签订的《转卖协议》合法有效,驳回原房主全部诉求。

原房主上诉,二审维持了一审判决。

【案情分析】

贾明(化名)是张家口农村的村民,上世纪九十年代经其姐贾姐(化名,北京康庄民)介绍,在延庆区康庄购买了一处宅基地,并签订了《契约》既方便了贾明在北京经商,也方便了姐弟俩在生活上互相照应。

2010年贾明因经济原因,贾明因贾姐借款,在其他人的见证下将房屋卖给贾姐,并签订了《转卖协议》。

2018年康村启动房屋拆迁,原房主将贾明诉至法院,请求确认他与贾明签订的房屋买卖《契约》无效。因贾明不是康庄村民,农村房屋买卖违反了《土地管理法》关于集体土地使用权禁止转让给非本村集体经济组织成员的规定,延庆法院判决《契约》无效。之后,原房主再次起诉请求贾明腾房,贾明以房屋已经转卖给贾姐为由,不具备腾房的条件,原房主撤诉。

2020年原房主再次诉至法院,原房主认为贾明与贾姐之间签订的《转卖协议》无效,侵犯了其宅基地使用权,请求分割贾姐获得的拆迁利益。

经法院认定:宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份有关,非本集体经济组织成员无权取得,也不能变相取得,但不禁止在成员内部流转。本案属于农村房屋连环买卖,前一手房屋买卖合同被确认无效,并不必然导致后一手买卖合同的效力。贾姐是本集体经济组织成员,第一手房屋买卖行为的非法性已经被消除。原房主虽主张贾明与贾姐存在恶意串通的嫌疑,但未提供充分的证据予以证明。贾明与贾姐签订的《转卖协议》合法有效,驳回原房主全部诉求。

原房主上诉,二审维持了一审判决。

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旧房屋拆除合同协议书,认定违法拆建房屋买卖合同有效易,办理产权转移登记难

文/颜宇丹律师

广东丹柱律师事务所创始合伙人、主任

文/刘京柱律师

广东丹柱律师事务所合伙人律师、管委会主任

【典型案例】丁某如与石某房屋买卖合同纠纷二审案

【法律焦点】不动产善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户应属合同履行范畴,不影响合同效力。这类合同如不具备《民法典》中规定的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。现实问题是法院虽可判决确认该类合同有效,但继续履行合同将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制却不无难度,该判决尚有进一步商榷的余地。

【关键词】房屋买卖合同、违法拆除并重建、效力、继续履行

【案例索引】

一审:上海市长宁区人民法院(以下简称长宁区法院)民事判决书(2010年9月8日)

二审:上海市第一中级人民法院(以下简称上海一中院)民事判决书(2010年11月24日)

案例来源:《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第10期(总第192期)

【案情介绍】

石某系上海市长宁区龙溪路XX号XX幢房屋(以下简称涉讼房屋)的产权人,该房屋登记的建筑面积661.96平方米,类型为花园住宅,土地总面积2052.9平方米。

2008年10月7日,石某与丁某如签订房屋买卖合同,约定丁某如受让石某的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,石某房地产权证号为长20080XXXX,房屋类型花园住宅,建筑面积661.96平方米,该房屋占用范围内的土地使用权2052.9平方米,转让价款共计5600万元;石某应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知丁某如进行验收交接;2008年11月8日前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;石某如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给丁某如,应当向丁某如支付违约金,违约金按丁某如已付款日万分之五计算,自合同约定的交付日至实际交付日止:双方应在签订本合同并申请办理公证手续后当日,通过上海中原物业顾问有限公司部分首期房价款100万元,于2008年10月10日支付剩余首付款2000万元(该款项由中原公司代为保管至双方进交易中心后转付石某),尾款100万元由中原公司暂为保管:丁某如以贷款方式支付剩余3500万元。

上述买卖合同经上海市东方公证处公证,公证处于2008年10月7日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机构查询,该房屋无抵押及其他权利受限制的登记记录。

石某按约支付房款。2008年10月18日,上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单,根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定,不予办理房地产转移以及抵押登记手续。

涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006年度被王某敏(石某前妻)的妹妹王某莉和她丈夫何某新拆除并重建,石某未参与这次违章拆建的全过程。

丁某如、石某确认自双方协商、达成协议至诉讼期间,涉讼房屋的状况未发生过变化。诉讼期间,丁某如表示石某可按目前现状交付房屋,由丁某如自行恢复至房地产权证登记状态,并承担恢复费用,石某在房屋恢复后协助丁某如办理产权变更手续,并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制,也愿承担相应的风险,仍要求继续履行买卖合同。

【裁判观点】

上海市长宁区人民法院一审认为:本案的争议焦点有三:1.买卖合同是否有效;2.买卖合同能否继续履行;3.如何认定被告石某的违约责任。

涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定,与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力,一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人,依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力,可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符,善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同,该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时,虽然房屋现状已与登记信息不一致,但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况,且被告石某未举证证明其于签订买卖合同时,已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁某如。因此,原告对于本案纠纷的发生无过错,应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人,法律应当保护原告的此种信赖利益,此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易,买卖合同的履行可能存在障碍,但根据我国《物权法》区分原则,转让不动产的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效,未办理产权登记,不影响合同效力,因此,不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同,不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形,应属有效。

关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制,但物权未灭失,不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为,履行法律手续;被告即使未出售房屋,也应按照行政机关的要求进行整改,使房屋恢复至合法状态,恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石某明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售,应依诚实信用原则全面履行合同义务;对于涉讼房屋存在的违法状态,应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明,原告丁某如同意被告按现状交付房屋,并自愿替代被告承担恢复原状的义务,原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定,亦符合行政机关的执法目的,法院予以准许。原告在恢复原状时,房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致,质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。

现被告石某未能按合同约定向原告丁某如交付涉讼房屋,应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记,原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务,因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制,故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。原告所支付款项中的2000万,由中原公司代为保管至双方进交易中心后再转交被告,现原告已按约履行该付款义务,但因目前无法办理过户登记,中原公司向被告转交的条件尚未成就,故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。

综上,原告丁某如的诉讼请求具有事实和法律依据,依法予以支持;被告石某的反诉请求于法无据,依法不予支持。据此,上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定,于2010年9月8日判决:

一、被告石某将涉讼房屋交付原告丁某如;

二、被告石某支付原告丁某如逾期交房违约金,以人民币100万元为本金,从2008年11月9日至实际交付房屋时止,按每日万分之五计算;

三、被告石某应于原告丁某如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁某如办理上述房屋的房地产权变更登记手续;

四、原告丁某如支付被告石某剩余购房款人民币3500万元;

五、驳回被告石某的反诉请求。

上诉人石某不服一审判决,向上海市第一中级人民法院提起上诉,请求撤销原判,依法改判。主要理由是:1.一审判决认定事实有误,被上诉人明知建筑物已被推倒重建,仍以产权登记内容为准与上诉人签订合同,并非善意,且规避法律。2.一审判决适用法律错误,现存建筑物是违法建筑,禁止买卖、过户,买卖合同应属无效。

被上诉人丁某如辩称,一审判决认定事实及适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。

上海市第一中级人民法院经二审,确认了一审查明的事实。

上海市第一中级人民法院认为:

行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋,上诉人石某认为涉讼房屋系重建的房屋,但不能改变其违法的性质。上诉人与被上诉人丁某如买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实,结合不动产登记的公示、公信效力,双方签订的买卖合同当属有效。因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正,在上诉人未能积极履行相应义务的情况下,被上诉人同意上诉人按现状交付房屋,并自愿替代上诉人承担恢复义务,故在被上诉人完成恢复义务,行政机关撤销限制权利转移后,双方完成权利交付是可行的,买卖合同能够继续履行。

综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。上诉人石某的上诉理由不能成立。据此,上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,于2010年11月24日判决如下:驳回上诉,维持原判。

【案例述评】

一、审判权与行政权不可相互逾越。

上引案例中,2008年10月18日,上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单,根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款“附有违法建筑并结构相连的房屋,房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记”的规定,不予办理房地产转移以及抵押登记手续。

作为县级以上地方人民政府城乡规划主管部门上海市长宁区城市规划管理局有权责令停止建设;对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

案涉房屋转让价款5600万元,如果被处以5%的罚款,也已高达280万元。面对有可能被处的如此高额的罚款,相信无论是对原告还是对被告而言都不是一笔小数目,而将案涉房屋恢复原状再次拆建或整修的费用虽未经评估确定,但也不会是一笔小支出。原告虽经法院释明后愿意自行承担此笔恢复费用及承担可能的风险,但我们在此不无质疑的是一审法院的该处“释明”是否正当合理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释﹝2019﹞19号)第五十三条第一款规定:“诉讼过程中,当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响,或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”

我们认为,法官行使释明权起码应当遵守适度行使原则。法官行使释明权应当限定在当事人主张的范围内。首先要尊重当事人的处分权,表现为释明后由当事人自主决定是否接纳释明内容,法官根据当事人最终确定的诉讼主张进行裁判;其次法官要保持中立。法官可以通过释明促使当事人澄清或补充主张,但不得以释明的方式,直接在当事人现有主张之外提出新的主张,不得以释明之名,行代替当事人辩论之实。

最高人民法院2016年11月21日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第21条规定:“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理,属于国家有关行政机关的职权范围,应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的,人民法院不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉。”

根据上引案例的判决结果,原告在恢复原状时,房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致,质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。但现实问题是法院虽可判决确认该类合同有效,但继续履行合同将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制却不无难度,该判决尚有进一步商榷的余地。毕竟审判权与行政权之间是维护和尊重关系,即两者互相维护并彼此尊重各自权力的运行,而不得相互逾越。上引案例在判决买卖合同有效的同时判令继续履行,有对违法建筑进行认定和处理之嫌。

二、违建“恢复原状”,知易行难。

最高人民法院在审理的(2014)民提字第216号再审申请人林某锋、陈某良与被申请人甘肃省中国青年旅行社(以下简称甘肃青旅)房屋买卖合同纠纷一案中,针对甘肃青旅提出案涉房产共九层,其中第九层为加盖,属于违法建筑,买卖违章建筑的合同应为无效的申请再审理由,分析认为:首先,案涉房产其他部分系合法建筑,加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次,买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中,双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中,均明确加盖部分已经过行政处罚,城乡规划主管部门并未要求限期拆除,该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物,亦不应因此认定买卖合同无效。

上引案例中上海市长宁区人民法院在判决项三中仅判令“被告石某应于原告丁某如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁某如办理上述房屋的房地产权变更登记手续;”却并未判决确定原告丁某如将涉讼房屋恢复至产权登记状态的期间,即应在多长的合理期间内履行这一义务,二审判决亦认为“在被上诉人完成恢复义务,行政机关撤销限制权利转移后,双方完成权利交付是可行的,买卖合同能够继续履行。”但同样未具体确定原告丁某如将涉讼房屋恢复至产权登记状态的合理期间。据此,是否意味着只要原告不积极主动地去将涉讼房屋恢复至产权登记状态,行政机关也就无法撤销上述房屋房地产转移登记限制,而被告则无法协助原告办理上述房屋的房地产权变更登记手续,上述违法拆建行为也就继续处于未终了状态。从某种意义上讲,果真执行上述判决,无疑又会发生一次拆除重建行为,既造成财富上的浪费,也会因此增加房屋买受人的经济负担,尽管原告表示愿意自行承担恢复费用和相关风险。另外,需要指出的是,一审判决未具体明确被告石某将涉讼房屋交付原告丁某如的时间,也未具体明确原告丁某如支付被告石某剩余购房款3500万元的时间,也都是判决项的瑕疵。

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