租赁合同纠纷最有效的处理

租赁合同纠纷最有效的处理，房屋租赁案件中，认定租赁合同无效后该如何维权

生活中，很多不想买房的人会选择租房，因为涉及到居住事宜，租房还是需要大家谨慎行事。房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产类案件中，占比较大的案件类型。该类案件的合同效力认定及后果处理是审判实践中面临的首要问题和难点。

房屋租赁合同被认定无效后应如何处理亦是案件审理裁判的关键，这里律师针对该类案件的审理思路和裁判要点予以梳理、归纳和总结。

一、哪些房屋租赁合同无效?

房屋租赁在现代生活中已经是十分常见的了，但是房屋租赁合同涉及的问题还是比较复杂的，特别是对于房屋租赁合同有无效力的认定上，存在比较复杂的情况。根据我国法律规定，存在以下几种情况：

1、出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

法律为了保护承租人的权益，规定了四种认定租赁合同无效的情形，在这里也提醒有租房意愿的人们，在签订房屋租赁协议的时候，要做一定程度的审查工作，以保护自己的合法权益。

二、认定房屋租赁合同无效后怎么办?

很多当事人由于在签订合同的时候没有进行有效的审查，房屋租赁合同被认定为无效，这种情况下，应该按照我国法律关于“无效合同”的相关规定作出相应的处理。

我国《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十七条?民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

具体到房屋租赁这种情况，承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。另外，如果造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

另外，对于房屋占有期间的费用的规定，可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

相关补充

对于在房屋出租时的损失认定，法律规定了四种情况：

1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。

2、因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。

3、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

4、承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(1)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

(2)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

房屋租赁无效在现实中是非常多见的，从上面的描述也可以看出，对于房屋租赁无效这种情况，有着很丰富的法律规范，所以很多当事人在面临这种纠纷的时候就会比较痛苦，所以万典律师建议您，如果租赁期间遇到相关问题，最好让专业律师来帮助你处理。

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租赁合同纠纷最有效的处理，法斗士：租赁房屋合同纠纷该怎么解决呢？

租赁房屋合同纠纷该如何恰当处理呢？租赁房屋合同纠纷处理方式有什么呢？

一、合理房屋租用合同纠纷案的解决

（一）合同书不消除，出租人提起诉讼仅规定承租人偿还欠租并付款税款滞纳金的，人民法院应予以适用，税款滞纳金按合同书约定的规范测算；若合同书约定的税款滞纳金规范过高而显失公平，应以中央人民银行要求的金融企业收取贷款逾期支付的合同违约金规范明确承租人冲减之税款滞纳金。

（二）合同终止时相关难题的物理解决

1、有关终止合同的标准：一般存在下列几类情形之一的，出租人有权利请求终止合同：

(1)承租人欠租超出合同书约定的限期；

(2)合同书未约定限期的，欠租达三个月之上；

(3)承租人未经出租人允许私自转租房的；

(4)承租人私改房屋构造或约定主要用途的。

发生下列几类情形之一的，承租人有权利请求终止合同：

①出租人未按约定的時间向承租人给予租赁房屋的；

②出租人所出示的房屋不符合同书约定，造成承租人不可以完成合同书目的的；

③出租人不按合同书约定的义务承担检修房屋以及设备，确保房屋安全性的；

④租用物严重危害承租人的安全性或身心健康的。

除此之外，因不可抗拒的缘故造成合同书不能执行或经被告方彼此协商一致允许终止合同的，人民法院亦可以终止合同。

二、失效房屋租用合同纠纷案的解决

(一)房屋服务费的解决。合同书被确定失效后，承租人尚欠出租人的租金不会再计付，而依照具体指导租金规范向出租人付款房屋服务费，具体指导租金高过合同书约定的租金规范的，以较低者计。当合同书约定的租金高过具体指导租金时，针对纠纷案件发生前承租人已按合同无效向出租人付款的租金高过具体指导租金的一部分，应各自状况开展解决：

1、因违背法律法规或行政规章的要求且不利于我国、团体或社会发展集体利益造成无效合同的，高于一部分应判收交财政；

2、其他因素造成无效合同的，高于一部分承租人一般没有权利请求退还。

(二)承租人室内装修物的解决。房屋租赁协议被确定失效后，室内装修物能拆则拆，不可以拆的，对出租人可以用一部分经评定折旧费后由出租人承担；一部分经评定折旧费后作为合同无效的损害，由彼此按过错责任占比给予分摊。

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